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瑕疵担保責任：かしたんぽせきにん

瑕疵担保責任とは、　売買契約の目的物である宅地または建物に、契約の締結当時にすでに瑕疵があった場合には、その瑕疵が隠れたものであれば売主は故意過失などを問題とせず民法上その瑕疵を担保する責任を負わされることを「売主の瑕疵担保責任」と呼ぶ。

負うべき事とされる責任の内容は民法570条において準用されている566条において規定されているが、買主は売買の目的物に瑕疵を発見したときから、1年以内に損害賠償を請求でき、その瑕疵のために売買の目的を達し得ない場合には契約を解除することもできることとされている。
しかし、宅地建物の売買においては、このような瑕疵担保責任に関する民法の原則に比べて買主に著しく不利になることも考えられるため、宅地建物取引業法40条ではこのような買主に不利な特約を制限することとしています。同条は、業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、その売買の目的物に瑕疵があったときの売主の責任について定めようとするときは、瑕疵担保責任を負うべき期間についての定めを除いて民法570条において準用する566条に規定するものにより買主に不利とする特約をしてはならないこととしている。
このように、民法に定められているものより買主に不利となる特約についてはこの限りにおいて無効とされることになっていて、無効とされればまったく定めをしなかったものとして、民法の原則が適用になることとなっている。
売主が瑕疵担保責任を負うべき期間については、民法の定めのように買主が隠れた瑕疵があるという事実を知った時から1年とせず、物件の引渡しの日から2年以上となる期間を設定する特約をした場合、その特約は無効とされ、この場合には瑕疵担保責任を負うべき期間は2年となるのではなく、特約のない状態に戻るため、その期間は民法の原則を取り、瑕疵を発見したときから1年となる。

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